השכרת דירה הינו פרויקט מורכב, שכן משכיר הדירה מעמיד נכס שבבעלותו למגוריו של שוכר, אשר לרוב הינו אדם זר, בעוד הנכס בעל ערך כספי גבוה עבור המשכיר. לעיתים, הנכס המושכר מכיל תכולה השייכת למשכיר, כגון ריהוט, מערכת מיזוג, מוצרי חשמל, ארונות וכדו', אשר מטבע הדברים המשכיר מעוניין שיישמרו במצבם כמו ביום מסירת הדירה לשוכר.
לכן, במסגרת השכרת המושכר על ידי משכיר לשוכר, וכחלק מהמשא ומתן על הסכם שכירות המחייב את הצדדים, יש לתת דגש על בטוחות אשר רצוי לדרוש מהשוכר במעמד החתימה. בטוחות אלו ישמשו, בין היתר, להבטחת תיקון נזקים העלולים להיגרם למושכר ו/או למשכיר בעת מגורי השוכר במושכר, לכיסוי חובות של השוכר בגין תשלומים שוטפים עקב שימוש במושכר, וכדו'.
אם כן, מדובר ללא ספק באחד הסעיפים החשובים ביותר בהסכם השכירות. משכך, להלן סקירה והשוואה בין הבטוחות האפשריות והמקובלות, לרבות יתרונות וחסרונות לכל אחת מהן:
1. ערבות בנקאית אוטונומית
משמעות הערבות הבנקאית היא שהבנק מתחייב לשלם למשכיר את הסכום הנקוב בערבות, עם קבלת דרישה מהמשכיר. ערבות מסוג זה מחייבת בדרך כלל את השוכר להפקיד את סכום הערבות או חלקו בפיקדון המשועבד לבנק ואף לשלם עמלה חודשית עבור החזקתו. היתרון למשכיר בבטוחה מסוג זה הוא הקלות במימושה – ככל שהופר הסכם השכירות, הוא רשאי לפנות אל בנק ולפרוע את הסכום באופן מידי. החיסרון של ערבות זו הוא העובדה שהיא יקרה ביחס לבטוחות אחרות, ודורשת טרחה רבה מצד השוכר.
סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "החוק"), מגביל את גובה הערבות הבנקאית לשווי שלושה (3) חודשי שכירות, או לסכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות – הנמוך מבניהם. לכן, ככל והשוכר יפר את הסכם השכירות, ערבות זו תגן על המשכיר עד תקרת שלושת חודשי השכירות הראשונים. ככל שהנזק שנגרם למשכיר יהיה גבוה מגובה הערבות הבנקאית, יהיה על המשכיר לפנות להליך משפטי על מנת למצות את זכויותיו מול השוכר.
2. פיקדון
בטוחה מסוג כזה מאפשרת למשכיר לקבל מהשוכר סכום כסף, בנפרד מדמי השכירות, אותו על המשכיר לשמור בדרך המוסכמת על הצדדים, כאשר המטרה היא שהמשכיר לא יוכל לעשות שימוש בסכום אלא במקרה של הפרת הסכם השכירות מצד השוכר. היתרון בבטוחה זו הוא אפשרות הפירעון הפשוטה מצד המשכיר במקרה של הפרת ההסכם מצד השוכר, כאשר החיסרון בה נעוץ בקושי הכלכלי עבור השוכר, בשל הצורך להעמיד לרשות המשכיר סכום מזומן גבוה, סגור בפיקדון ברשות המשכיר, מבלי שהשוכר יוכל לעשות שימוש בסכום. יש לציין כי החוק מגביל את גובה הבטוחה מסוג זה לסכום השווה לדמי השכירות עבור שלושה (3) חודשי שכירות, או לסכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות – הנמוך מבין השניים.
3. שיק ביטחון אישי
בטוחה שהיא שיק אישי, ללא תאריך וללא סכום, חתום ע"י השוכר. המשכיר יוכל למלא את הסכום הדרוש ולהפקיד את השיק במקרה בו השוכר אינו עומד בהתחייבויותיו לפי הסכם השכירות, אך ככל והשיק יסורב על-ידי הבנק מסיבות שונות (כגון היעדר כיסוי) – יהיה על המשכיר לגשת ללשכת ההוצאה לפועל ולפתוח תיק נגד השוכר בגין השיק שסורב. בסוף תקופת השכירות, וככל שלא נעשה שימוש בשיק, הוא יוחזר לשוכר לאחר שיוכיח כי השלים את כל מחויבויותיו לפי ההסכם. נהוג לקבוע את גובה סכום השיק בשווי של עד שישה (6) חודשי שכירות, כאשר אם למשכיר נגרם נזק מעבר לסכום זה, יהיה עליו לפעול מול השוכר באמצעות הליך משפטי.
4. ערבות אישית של צד שלישי
מדובר בהתחייבות של צדדים שלישיים, לרוב בני משפחה או חברים קרובים לשוכר, לעמידה בתנאי הסכם השכירות, ולמילוי התחייבויותיו של השוכר. ערבות זו יכולה להיות מוגבלת או בלתי מוגבלת בסכום, כאשר האפקטיביות בהפעלתה מושפעת מבחירת ערבים בעלי יכולת כלכלית מוכחת. מומלץ להחתים שני ערבים מטעם השוכר – רצוי שלא יגיעו מאותו תא משפחתי על מנת שלא להסתמך על מקור כלכלי מצד אחד בלבד.
ישנם לא מעט יתרונות לערבות זו, שכן השוכר לא נדרש להעמיד סכום כסף מזומן, אין הכבדה על כיסם של הערבים בעת החתימה על הסכם השכירות, כך שהמשכיר יכול לקבל בטוחה בסכומים גבוהים יותר ואף ללא הגבלה בסכום, לעומת תקרת הסכום במקרה של ערבות בנקאית או פיקדון. אם הערבים לשוכר הינם בעלי יכולת כלכלית, הרי שהסיכוי להיפרע מהם גבוה, ובהתחשב בכך שהערבות היא אישית, היא עשויה לשמש אמצעי לחץ אפקטיבי על השוכר לקיים את התחייבויותיו.
חיסרון בולט בבטוחה מסוג כזה הוא בדרך מימושה – אין המדובר בהעברת סכומי כסף למשכיר באופן מידי, להבדיל מערבות בנקאית או מפיקדון, כי אם ניהול הליך משפטי כנגד הערבים. יש לציין שהליך משפטי כנגד הערבים עשוי לארוך זמן רב, משום שבית המשפט ייעתר לתביעה כנגד ערב רק אם יתרשם שמוצו ההליכים כנגד השוכר.
5. שטר חוב
המדובר בבטוחה מסוג שטר בחתימת השוכר. במקרה של הפרת הסכם השכירות ע"י השוכר, ניתן להגיש אותו בלשכת ההוצאה לפועל ולפתוח תיק כנגד השוכר בגובה סכום השטר. גביית שטר החוב עשויה לארוך זמן, היות ומדובר בהליך משפטי לכל דבר ועניין, לכן כדאי לקבוע את גובה סכום השטר לסכום שלא יפחת מחצי שנת שכירות. שטר החוב יוחזר לידי השוכר בסיום תקופת השכירות, ככל ולא התגבשה עילה למימוש בטוחה זו, ולאחר שיוכיח כי השלים את כל מחויבויותיו לפי ההסכם. היתרון בבטוחה מסוג זה הוא שהיא אינה מחייבת את השוכר "להכניס את היד לכיס" ולהוציא סכום כסף מזומן, כאשר החיסרון בה הוא הליך מימושה אשר עשוי לארוך זמן רב מול לשכת ההוצאה לפועל או בית המשפט, לפי העניין.
6. המחאות פתוחות לטובת רשויות
נוסף על הבטוחות המוצעות לעיל, רצוי וכדאי לדרוש מהשוכר חמישה שיקים פתוחים, חתומים בחתימת ידו, ללא סכום וללא תאריך, לפקודת:
- חברת החשמל
- תאגיד המים
- ועד הבית/חברת ניהול
- חברת הגז
- מחלקת ארנונה בעירייה הרלוונטית.
במקרה בו השוכר לא ישלם חובות שוטפים השייכים למחזיק מושכר, המשכיר יוכל לשלם את חובות השוכר באמצעות השיקים הללו. בסוף תקופת השכירות, וככל שלא נעשה בהם שימוש, הם יוחזרו לשוכר לאחר שהוכיח כי השלים את כל מחויבויותיו לפי ההסכם.
לסיכום,
בטוחות מסוג פיקדון או ערבות בנקאית נחשבות כאפקטיביות והטובות ביותר בשל זמינותן למשכיר, אולם הסבירות לקבל אותן משוכר פוטנציאלי מושפעת בין היתר משווי המושכר, גובה דמי השכירות, ויכולתו הכלכלית של השוכר. ככל שהנכס יקר יותר ו/או מצוי באזור של ביקוש גבוה, נראה כי קיימת הצדקה והיתכנות לקבל בטוחות מסוג זה. כמו כן, בהינתן העובדה שהסכום שלהן מוגבל, יתכן וגובה החובות ו/או הנזקים שיותיר אחריו שוכר יהיו גבוהים משמעותית בהשוואה לגובה סכום הבטוחה, ואז המשכיר לא יקבל שיפוי מלא על הנזק שנגרם לו. לעומת זאת, אם יבחר המשכיר בבטוחה אחרת, אין ערובה לכך שהיא לבדה תיתן לו את המענה השלם הנדרש. לפיכך, נראה כי המתווה הנכון ביותר יהיה שילוב של מספר בטוחות יחדיו, על מנת שהמשכיר יוכל להיפרע ממלוא סכום החוב, גם אם פירוש הדבר הוא זמן ממושך בניהול הליכים משפטיים לצורך מימושן.