הסכמים לרכישת נכסים נחתמים תדיר, מדי יום ביומו. מטבע הדברים, עבור מרבית הרוכשים, מדובר בעסקה המורכבת והיקרה ביותר שבה יהיו מעורבים במהלך חייהם. על כן, חשוב להתייעץ עם עו"ד מנוסה בתחום המקרקעין אשר יידע לתת את הדעת על כל הנקודות והסוגיות העלולות להתעורר במערכת היחסים שבין מוכר הנכס לבין רוכש הנכס עד להעברת הזכויות על שם רוכש הנכס.
במאמר זה נסקור את סוגיית חשיבות קיומו של ביטוח לנכס בעת רכישתו.
דמיינו לעצמכם מצב בו בשעה טובה איתרתם נכס מתאים עבורכם, וחתמתם על הסכם רכישה מול בעל הנכס. לאחר תשלום חלק מתשלומי התמורה, ובטרם הגיע מועד קבלת הנכס לחזקתכם, נשרף הנכס כליל, או לחלופין הוצף בעקבות נזילה חמורה. ברגע אחד ניזוק הנכס הנרכש באופן בלתי הפיך. ייתכן שבמועד קרות הנזק, אתם כבר בשלב שבו שילמתם למוכר סכום כסף גדול מתוך התמורה, כאשר הבטוחה היחידה שיש בידיכם להשלמת העסקה היא הערת אזהרה, בעוד למוכר, מנגד, אין נכס להעביר לכם.
ביסוד דיני החוזים עומד עיקרון חופש החוזים ומעיקרון זה נגזר במישרין עיקרון חשוב נוסף לפיו חוזים יש לקיים, אולם מה ניתן לעשות במצב קיצון בו הנכס נשרף או הוצף ולא קיים?
סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 עוסק בטענת סיכול חוזה – מקרים שבהם לא ניתן לקיים את החוזה כתוצאה מנסיבות בלתי צפויות, אשר פוטרים מאחריות חוזית את הצד שנבצר ממנו לקיים את החוזה כהלכתו. סעיף זה קובע הלכה למעשה חריג לכלל לפיו חוזים יש לקיים.
בתי המשפט פירשו במהלך השנים את טענת הסיכול בצמצום רב עד כדי כך שכמעט ונותרה ריקה מתוכן, אך בשנים האחרונות, חלה מגמה להרחבתה במידה מסוימת. השאלה האם שריפה או הצפה של נכס הינם בבחינת אירועים מסכלים שלא ניתן לצפותם והאם הם חוסים בצילו של סעיף 18, איננה חד משמעית והיא תלויה בנסיבות המקרה.
נוכח האמור לעיל, ישנה חשיבות רבה לקבוע בהסכם הרכישה סעיף המחייב את המוכר לבטח את הנכס באמצעות פוליסת ביטוח מקיפה בערכים ריאליים מפני נזקים דוגמת שריפה, רעידת אדמה, הצפה וכד'. אם לא כן, נוטלים הצדדים סיכון כי בקרות אירוע שריפה למשל, יידרש המוכר למסור את הנכס כפי שהתחייב לקונה (כלומר להשיב את המצב לקדמותו ערב אירוע השריפה), אולם לא בטוח שתהיה לו את היכולת הכלכלית לעשות כן מכספו האישי (לדוגמא במצב בו כבר העביר את התמורה שקיבל מאת הרוכש הלאה לקידום עסקה אחרת) ואז הוא עשוי להיחשב מפר הסכם. מאידך, גם הרוכש נמצא בסיכון עצום במצב שנוצר, שכן העביר ממיטב כספו למוכר במסגרת העסקה, אולם קבלת הנכס במצבו ערב חתימת הסכם הרכישה עשוי להיות מוטל בספק בנסיבות שנוצרו.
בהמשך, חשוב גם להחליט ולקבע בהסכם את חובות הצדדים בעת קרות אירוע ביטוח. כך למשל, רוכש הנכס ירצה לוודא כי תגמולי הביטוח יועברו לידיו, בהתאמה לחלק היחסי ששילם מהתמורה עד לאותה העת. הרציונל בכך הוא שאם הרוכש שילם חלק מהתמורה, והנכס נהרס כליל – יש לוודא כי חלק יחסי או מלוא תגמולי הביטוח ישולמו לכיסו של רוכש הנכס, לפי העניין, על מנת שלא יוותר ללא מענה למצוקה שהתעוררה.