סקירה, ניתוח ומסקנות
חוק השכירות והשאילה תשל"א-1971 הינו חוק המסדיר, בין השאר, את מערכת היחסים שבין משכיר דירה לבין שוכר דירה.
בשנת 2017 התקבל תיקון לחוק השכירות והשאילה, אשר נועד להשיג מספר מטרות, כאשר המרכזיות שבהן הנן יצירת מאזן-כוחות הוגן ומאוזן בין השוכר למשכיר בדירת מגורים והבטחת רמה בסיסית וסבירה של דירת מגורים המוצעת להשכרה.
התיקון לחוק עוסק ברובו בריכוך הפער המובנה ביחסי הכוחות שבין המשכיר לבין השוכר, מתוך רצון המחוקק להגן על השוכר מפני ניסוח דרקוני ושרירותי של הסכם שכירות. אלו עיקרי תיקון החוק:
- הגדרת דירה ראויה למגורים:
בתוספת הראשונה לחוק נקבעו תנאים בסיסיים בלעדיהם הדירה אינה ראויה למגורים, כגון: מערכות תקניות של חשמל, מים, ניקוז, אוורור ודלת כניסה הניתנת לנעילה, כמו גם היעדר ליקויים בטיחותיים העשויים למנוע שימוש סביר במושכר. הוראה זו נועדה למנוע השכרת "חללים" שאינם ראויים למגורים, בתור דירות מגורים.
- דרישה להסכם בכתב
בתיקון לחוק נוספה דרישה לכך שהסכם שכירות דירת מגורים ייערך בכתב. יחד עם זאת, נקבע שהעדר הסכם בכתב לא פוגע בתוקפו של הסכם שנעשה בעל-פה, כלומר קיימת המלצה של המחוקק לערוך הסכם בכתב, ולדרישה תהיה משמעות ראייתית במקרה של סכסוך משפטי. החוק גם קובע רשימה של פרטים שיש לכלול בהסכם:
(1) כתובת הדירה המושכרת;
(2) שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם;
(3) תיאור הדירה המושכרת, תכולתה, ובכלל זה תיאור החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;
(4) תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
(5) דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
(6) תשלומים שוטפים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
(7) פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת, שאינו קל ערך, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בבניין בו היא מצויה, העלול לגרום או הגורם הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת, והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה;
- תיקון פגמים וליקויים בדירה:
מדובר בסוגיה מרכזית במערכת היחסים שבין משכיר לשוכר. לפי הוראות התיקון לחוק, אחריות השוכר היא לתקן כל פגם שמקורו בשימוש לא סביר במושכר, כלומר שמקורו בשימוש רשלני, או שנעשה בזדון או כתוצאה ממחדל של השוכר, ואילו אחריות המשכיר היא לתקן כל פגם שמקורו בבלאי במושכר או במערכותיו, אשר נוצר עקב שימוש רגיל ויומיומי כחלק ממגורים שגרתיים. ראוי להחריג בהקשר הזה תיקונים "קלי ערך", כדוגמת החלפת מנורה שרופה או ניקיון של מסנני מיזוג אויר מעת לעת, אשר למרות שמקורם הנו בשל שימוש שגרתי במושכר, אך מדובר בתיקונים זניחים והטיפול בהם יהיה על חשבונו של השוכר.
בנוסף, נקבע לוח זמנים לתיקון פגם, אשר קיומו עשוי למנוע מהשוכר שימוש סביר במושכר, ולכן תיקונו צריך להתבצע באופן מידי (לא יאוחר משלושה ימים מיום הדיווח של השוכר אודות הפגם), בעוד תיקון פגם שתיקונו אינו דחוף יכול להתבצע לא יאוחר מ-30 ימים מיום הדיווח של השוכר אודות הפגם.
החוק המתוקן אף קובע מנגנון הגנה לשוכר, במידה והמשכיר אינו מתקן את הליקויים כנדרש ממנו – במצב כזה רשאי השוכר לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מהמשכיר החזר הוצאות סבירות, וכן להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם, לשווי השכירות במושכר הפגום לעומת שווי השכירות לפי הסכם השכירות שבין הצדדים.
- ביטוח מבנה ותשלום דמי תיווך:
לפנינו עוד סוגיה מהותית במערכת ההתקשרות שבין השוכר למשכיר, כאשר הרעיון העומד במרכז התיקון לחוק גם במקרה הזה הינו שימת לב לפער המובנה ביחסי הכוחות ביניהם.
הוראה זו נוספה על מנת להבטיח לשוכר פטור מהשתתפות בעלויות ביטוח המושכר, ופטור דומה מהשתתפות בתשלום דמי תיווך למתווך, ככל שהמתווך פועל מטעמו של המשכיר – כל זאת כדי להבטיח ששוכר לא יישא בהוצאות אשר אינן קשורות קשר ישיר לשכירות הדירה, ושדרישתן מהשוכר עולה כדי חוסר הוגנות, במיוחד במצב בו הביקוש לדירות עולה על ההיצע.
לעניין דמי התיווך, השוכר ישתתף בעלויות התיווך רק כאשר השוכר עצמו נעזר בשירותיו של המתווך וחתם עימו על הסכם למתן שירותי תיווך.
- ביטול ההסכם באופן חד צדדי
אם בעבר ניתן היה לקבוע בהסכם השכירות כי למשכיר זכות להביא את ההסכם לסיומו מכל סיבה שהיא, הרי שהתיקון לחוק ביטל את יכולתו של המשכיר לעשות כן, אלא אם זכות זו ניתנת באופן הדדי גם לשוכר.
- הארכת תקופת השכירות
התיקון לחוק קבע מספר הוראות לגבי הארכת תקופת השכירות:
- חלה חובה על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר לפני תום תקופת השכירות אם הוא מעוניין להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים.
- ככל שבהסכם השכירות ניתנה למשכיר אופציה להארכת תקופת השכירות, הוא יהיה רשאי לממשה רק אם ייתן הודעה לשוכר על כוונתו לעשות כן, 90 יום לפחות לפני תום תקופת השכירות.
- ככל שבהסכם השכירות ניתנה לשוכר אופציה להארכת תקופת השכירות, הוא יהיה רשאי לממשה רק אם ייתן הודעה למשכיר על כוונתו לעשות כן, 60 יום לפחות לפני תום תקופת השכירות.
- בטחונות
פעמים רבות שוכר נדרש להמציא למשכיר מגוון רחב של בטחונות בסכומים גבוהים, כתנאי לשכירות המושכר, כאשר התיקון לחוק הגביל את גובה הביטחונות, שהמצאתן כרוכה בהוצאה כספית לשוכר, כגון ערבות בנקאית או שיק בנקאי או סכום במזומן.
למעשה, החוק קובע סכום מקסימום שיוכל לדרוש המשכיר מהשוכר כבטוחה, שהוא סכום דמי השכירות עבור שלושה (3) חודשי שכירות או סכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות, הנמוך מבניהם.
התיקון לחוק מונה את המקרים שאך ורק בהתקיימם יוכל המשכיר להיפרע מהביטחונות הנ"ל: אי תשלום דמי שכירות, אי תשלום התשלומים השוטפים בהם חייב השוכר, אי תיקון ליקויים שחובת תיקונם חלה על השוכר, ואי פינוי המושכר במועד הקבוע בהסכם.
התיקון לחוק מתנה גם על זכותו של המשכיר להיפרע מהביטחונות הנ"ל במתן התראה לשוכר על הכוונה לממש את הביטחונות זמן סביר מראש, ומתן הזדמנות לשוכר לתקן את ההפרה. ככל שהשוכר תיקן את ההפרה, לא יוכל המשכיר להיפרע מהביטחונות של השוכר.
אי תחולת התיקון לחוק:
יש לשים לב לחריגים עליהם לא יחול התיקון לחוק, ביניהם: נכסים שאינם מיועדים למגורים (למשל משרדים, דירות בדיירות מוגנת, מעונות סטודנטים, דירות בדיור מוגן ועוד), דירות המושכרות לטווח קצר (פחות מ-3 חודשים), דירות יוקרה (בהן דמי השכירות גבוהים מ-20,000 ₪), ודירות המושכרות בין קרובי משפחה.
סעיפים שלא ניתן להתנות עליהם:
התיקון לחוק קבע מספר הוראות שיחולו על הצדדים, ואין ביכולתם לבטלן או לשנותן, אלא לטובת השוכר.
לסיכום,
סקירת הוראות תיקון החוק מעלה תמונה ברורה של ניסיון להטיל חבויות כבדות-משקל על משכירי נכסים על מנת לרכך את פערי הכוחות המובנים בין שני צדי המתרס.
התיקון לחוק הופך את יחסי שוכר-משכיר למורכבים יותר, שכן מצד אחד הוא קובע תנאים שיחולו על הצדדים, אלא אם נקבע בהסכם כי לא יחולו, ומצד שני קובע הוראות שלא ניתן לכלול בהסכם, ואם בכל זאת יהיו בו, הן תהיינה בטלות.
ניכר כי ככלל, החוק קובע מונחים מעורפלים, שרצוי שיובהרו בהסכם שכירות בין הצדדים, כדי למנוע מצב שבו הם יידרשו לפרשנות של בית המשפט, בהליך משפטי ארוך ויקר.