בעת האחרונה, עקב פרוץ מלחמת חרבות ברזל ביום 07.10.2023, קבלנים רבים מודיעים לרוכשי דירות בפרויקטים שונים ברחבי הארץ על איחור במסירת הדירות, הנובע לטענתם מהמלחמה והשפעתה על שוק הדיור כפי שיפורט להלן, אשר גורם באופן ישיר לאיחור. האם טענתם מוצדקת? האם יש להם עילה לדחיית מועד המסירה ללא מתן פיצוי לרוכשים?
התשתית החוקית
המצב החוקי עד ליום 07.07.2022 נקבע בחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973. לפי הוראות החוק ניתנה לקבלן-המוכר, הזכות למסור את הדירה באיחור, מסיבות התלויות בו, לתקופה של 60 יום, מבלי שהוא יידרש לפצות את הקונה על איחור זה. אם הקבלן איחר במעל 60 יום, היה עליו לשלם לרוכשים פיצוי חודשי בגובה 150% מדמי שכירות ראויים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת, למשך שמונה (8) חודשי האיחור הראשונים, ו-125% מדמי השכירות הנ"ל עבור כל חודש החל מהחודש התשיעי לאיחור.
ביום 07.07.2022 נכנס לתוקף תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973, לפיו הוקטנה התקופה בה הקבלן זכאי לפטור מפיצוי לרוכשי הדירות, ל- 30 יום בלבד (במקום 60 יום) ונקבע כי עבור איחור מעל ל-30 יום ישולם פיצוי בגובה דמי שכירות ראויים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת, לכל חודש איחור, או חלק יחסי עבור חלק מחודש, עבור כל חודש מהמועד שנקבע למסירת הדירה, ולמשך ארבעה חודשים. עבור כל חודש מהחודש החמישי לאיחור ועד לחודש העשירי לאיחור, ישולם פיצוי בגובה 125% מדמי שכירות ראויים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת לכל חודש איחור, או חלק יחסי עבור חלק מחודש. עבור כל חודש החל מהחודש האחד-עשר לאיחור ועד למועד המסירה, נקבע פיצוי בשיעור 150% מדמי שכירות ראויים לדירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת, לכל חודש איחור, או חלק יחסי עבור חלק מחודש.
התיקון הוסיף וקבע כי הפיצוי ישולם בתום כל חודש של איחור, והקבלן לא זכאי לדחותו למועד מסירת הדירה בפועל לידי הרוכשים.
חובת פיצוי הרוכשים לא תחול על הקבלן אם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכשים או מנסיבות שהקבלן, בעת כריתת החוזה לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען.
לפיכך, רוכשים אשר חתמו על הסכם מול קבלן עד ליום 06.07.2022 יחול לגביהם ההסדר שלפני חיקוק תיקון 9 לחוק, ואילו רוכשים אשר חתמו על הסכם מול קבלן מיום 07.07.2022 ואילך, יחול ההסדר שלאחר התיקון.
התשתית החוזית
עסקינן בסעיף המופיע במרבית, אם לא כלל, ההסכמים הנערכים ע"י קבלנים, ומגדיר "דחיה מוצדקת" במועד המסירה של הדירה, אשר פוטר את הקבלן ממתן פיצוי לרוכשים בגין האיחור. סעיף שכזה כולל נסיבות של כוח עליון, לרבות מצב מלחמה / מבצע צבאי, גיוס כללי, איסור ו/או הגבלת הבניה בהנחיית רשות מוסמכת (שאינה אשמת הקבלן), מחסור ארצי כללי בפועלי בניין ו/או בחומרי בניין, וכד'.
המצב העובדתי
ביום 07.10.2023 פרצה מלחמת "חרבות ברזל", ובעטיה התרחשו מספר תהליכים הרלוונטיים לסעיף הפוטר את הקבלן מתשלום פיצויים לרוכשי הדירות, כיון שהם עלולים לפגוע לכאורה, בקצב התקדמות הבניה: אזרחים רבים (מאות אלפים) גויסו לשרות מילואים, ונותקו ממקומות עבודתם לתקופה שבין שבועות לחודשים, נאסרה כניסת עובדים מרצועת עזה ומיהודה ושומרון לישראל, עובדים זרים עזבו את המדינה, רשויות מקומיות רבות החליטו לסגור אתרי בניה ו/או להפסיק את העבודה בהם מסיבות ביטחוניות, ועוד.
עמדת בתי המשפט
כבר בשנת 1979, נדון בבית המשפט העליון מקרה של הפרת הסכם עקב מלחמת יום כיפור, פסק דין ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ ואח') ובו הוצגה עמדת בית המשפט לפיה כל עוד אין שלום בין מדינת ישראל לשכנותיה, מלחמה היא בגדל אירוע צפוי.
בפסק דין מאוחר יותר של בית המשפט המחוזי בתל אביב (תא (ת"א) 1072/07 מורן גדעון נ' ציקי פוקס) נקבע כי "הגיעה העת לומר באופן מפורש כי בהקשרים חוזיים מלחמה אינה בגדר הצפוי, גם באזור כמו אזורנו".
מספר פסקי דין ניתנו בעקבות מבצע "צוק איתן":
בפסק דין רע"א 44422-09-17 אאורה ישראל נ' ליכטנשטיין ואח', נקבע ע"י בית המשפט כי קבלן הטוען לאיחור מוצדק, לכאורה, עקב מבצע צבאי, צריך להוכיח כי הייתה הפסקת עבודה של ממש באתר הבנייה עקב המבצע הצבאי, ובית המשפט לא יקבל טענה סתמית לפיה תקופת מבצע צבאי היא ככלל הצדקה לאיחור במסירת דירה.
בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה בעא (חי') 39097-01-21 כדורי נ' רייטבורט, קבע בית המשפט כי "לא די בעצם העלאת הטענה. היה מקום להוכיח את מידת השפעתו של המבצע הצבאי על האיחור במסירת הדירה ולהוכיח בראיות של ממש כי המבצע הצבאי הוא שגרם לעיכוב במסירת הדירה".
בפסק דין של בית המשפט השלום בתל אביב בתא (ת"א) 53377-05-16 צביבך נ' בולווארד נקבע כי "אין מנוס מבדיקה עובדתית של הטענה כי "מפאת" המלחמה נגרם עיכוב. כאן המקום להדגיש, כי במציאות הביטחונית בה שרויה המדינה, מאז הקמתה, כבר נקבע בפסיקה, כי אין די בהפרחת הסיסמא "מלחמה", אלא יש להידרש ולבדוק הקשר בין מלחמה, או מבצע צבאי, לבין האיחור הנטען, גם אם אין מחלוקת כי יש חפיפה בלוח הזמנים, בין הבנייה לבין המבצע הצבאי".
סיכום מסקנות והמלצות
אין ספק שמועד מסירת דירה הוא בעל משמעות קריטית לרוכש, כפי שנאמר בפסק הדין של בית המשפט העליון בפסק דין ע"א 6605/15 אשמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ: "מועד מסירתה של הדירה, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה".
ניכר כי תקופת המלחמה הנוכחית, אשר טרם הסתיימה, מעלה סוגיות מורכבות בעניין הצדקתם של איחורי קבלן במסירת דירות, ובעניין הפיצוי המגיע, או לא, לרוכשי הדירות, שמועד קבלת הדירה שרכשו – נדחה.
מצד אחד, ובהתאם למגמות בפסיקה, ולנוסחי החוזים, יכולה בהחלט להיווצר סיטואציה בעטיה יהיה זכאי הקבלן לפטור מתשלום פיצוי לרוכשים בגין איחור במסירה, כולו או חלקו בגין נסיבות הקשורות במלחמה. מצד שני, ככל שהסכסוך יגיע לכותלי בית המשפט, בהתחשב בפסיקות העבר, יתכן שקבלן אשר יבקש לטעון לאיחור במסירה שנגרם עקב השלכות המלחמה, יידרש להצביע על קשר סיבתי בין האיחור לבין השלכות המלחמה, ולהביא הוכחות לכך.
בשל כל האמור לעיל, ובהתחשב בעובדה שהמלחמה טרם הסתיימה והימשכותה מציבה אתגרים והתפתחויות במציאות חיינו, ואף עשויה לשנות את עמדת בית המשפט בנושא זה – יש לבחון כל מקרה לגופו. בכל מקרה בו רוכשי דירה קיבלו הודעה מהקבלן על איחור במסירתה בשל השלכות המלחמה, ובד בבד נמסר להם כי אינם צפויים לקבל פיצוי מהקבלן בשל האיחור כאמור, יש לבדוק לעומק האם הקבלן זכאי לפטור ממתן פיצוי לרוכשים, או שמא הרוכשים הם אלה הזכאים לפיצוי מהקבלן, לפי הוראות החוק.